La gestion patrimoniale d’un bien immobilier faisant l’objet d’un investissement locatif peut être supportée par deux types de montage : la SCI familiale et la SARL de famille. Chacun d’eux a ses propres caractéristiques et exigences. Si la SARL de famille peut prendre en charge la location meublée, ce n’est pas le cas pour la SCI familiale, sauf dans certains cas exceptionnels.
Les membres proches d’une même famille créent la société et désignent un gérant. La société est montée dans le cadre de la gestion d’un bien familial en indivision, tel qu’une maison de famille dont la jouissance commune. Zoom sur ces deux montages patrimoniaux, qui se différencient principalement par leur fiscalité, ainsi que par le type d’activité compatible pour chacun d’eux.
La SARL de famille
La SARL de famille autorise à la fois la gestion d’un bien loué nu ou loué meublé. Rappelons en effet qu’elle est montée dans le cadre de plusieurs types d’exploitation : commerciale, artisanale, industrielle, immobilière. La location meublée est une activité commerciale et les revenus qui en émanent sont de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Du point de vue fiscalité, elle est soumise à l’impôt sur les sociétés. Cependant, les associés peuvent demander l’imposition à l’impôt sur le revenu.
La société a comme associé les membres d’une famille liés par les liens d’alliance et de sang. Parmi les conditions d’invalidation à devenir associé à la SARL de famille : le divorce, la rupture de PACS ainsi que le lien de parenté du troisième degré. Il en est de même pour l’associé qui perd sa quote-part.
La SARL familiale est une l’alternative à la SARL classique (société à responsabilité limitée). Elle peut être créée à partir de 2 associés, et l’effectif maximal est limité à 100 associés. Le capital est librement fixé par ces derniers. En ce qui concerne le gérant qui est une personne physique, il perçoit sa propre rémunération ; celle-ci ne peut cependant être déduite des résultats de l’activité de la société.
La SCI familiale
La société civile immobilière ou SCI familiale est le plus souvent montée dans le cadre de la gestion d’un bien indivis loué non meublé. D’où son incompatibilité avec le statut de location meublée non professionnelle (LMNP). Ladite location étant une activité commerciale comme expliqué précédemment, elle ne peut donc être supportée par la SCI, ayant vocation à gérer les activités immobilières uniquement.
À la différence de la SARL de famille, la SCI familiale accueille des membres aussi bien d’une même famille que des tiers liés par des liens d’affection ou autres. En ce qui concerne la fiscalité, les associés sont assujettis à l’impôt sur le revenu uniquement.
La location meublée ne peut être supportée par la SCI que dans certaines conditions. Ainsi, les recettes provenant de la location meublée ne doivent pas excéder 10% des revenus globaux de la SCI. De plus, la mise en location meublée ne doit pas être définitive mais temporaire ou occasionnelle. Une certaine durée limitée de la mise en location en mode meublé doit alors être respectée afin de maintenir la gestion du bien par la SCI.
Dans le cas échéant, le changement de la situation fiscale et juridique est requis. Le bien doit avoir été géré par la SCI en étant initialement vide, avant de basculer en mode meublé. La société qui la gère devient alors une SARL familiale. Le non-respect de ces conditions peut entraîner des sanctions lourdes ainsi qu’un redressement fiscal.
Outre les dispositions propres à chaque forme sociétale, le choix du montage tiendra aussi compte des possibilités de cession et de transmission des parts.
